不動産売却でローン残債がある場合どうする?売却の流れや注意点を解説
さまざまな理由で、ローンが残っている住宅を売らなければならない方がいらっしゃると思います。
基本的に家を売るにはローンの完済が必要ですが、売り方によってはローンが残っていても可能です。
本記事ではローン残債のある不動産の売却について、大きく関わる抵当権とはなにかや流れと方法、注意点を解説します。
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不動産の抵当権とはなにかと抹消する方法
抵当権とは、組んだ住宅ローンを返済できない場合に不動産を担保にする権利です。
金融機関の立場では、契約者がローンを返済できなくなった際に物件を売り、残債を回収します。
ローンを完済してもらえれば、抵当権は必要なくなります。
ゆえに契約者が権利を抹消するには、ローンの完済が必要です。
しかし実際には、完済後に法務局で抹消登記をおこなわなければ抹消されません。
また権利の有無は、不動産が売れるか否かに大きく関わっています。
基本的に、ローン残債のある家や土地は売れません。
そのため、一般的な方法で物件を売るにはローンの完済が必要です。
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ローン残債のある不動産を売却する流れと方法
不動産を売る際、はじめにローン残債と物件の査定額を確認します。
そうすることで、アンダーローンかオーバーローンかが分かります。
どちらにせよ、残債を一括で完済しなければなりません。
売却額が残債を上回るアンダーローンの場合、売る際に一括返済します。
一方で売却額が残債を下回るオーバーローンの場合、売却額では残債を返済しきれません。
この場合、自己資金で不足分を補えば一般の方法で売れますが、ない場合には不可能です。
しかし完済できない場合でも、リースバックによって売れる可能性があります。
リースバックとは、不動産を売ったあとで新たな所有者と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続ける方法です。
ただし利用するには、リースバックでの売却額が残債を上回ったり、金融機関の許可が必要だったりと条件があります。
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ローン残債のある不動産を売却する際の注意点
ローンが残っている物件を売る場合、おもに3つの注意点があります。
1つ目は、ローンの残債額です。
築年数が浅い物件は、査定額は高くなりますが古い物件は低くなる傾向にあります。
いずれにしても、査定額が残債を下回るとローンを完済できない可能性があるため、売却を検討する際は、売却額と残債額を比較し売却できるか確認する必要があります。
2つ目は、金融機関への連絡です。
場合によっては返済手続きに時間を要したり、来店しての手続きが必要になったりするので、前もっての連絡をおすすめします。
3つ目は、任意売却の検討です。
任意売却では、残債の有無によらず抵当権を抹消できます。
ただし、金融機関の了承を得なければなりません。
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まとめ
抵当権とは、組んだ住宅ローンを返済できない場合に不動産を担保にする権利です。
基本的に、不動産を売るにはローンの完済が必要ですが、完済できなくてもリースバックなどで売れる可能性があります。
またローンが残っている物件を売る場合、残債額や金融機関への連絡などに注意しなければなりません。
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